Kun je een huis zakelijk afschrijven? Dit moet je weten

Veel ondernemers vragen zich af of ze een huis zakelijk kunnen kopen en afschrijven. Het idee om een woning op de balans van je bedrijf te zetten en fiscaal voordeel te behalen klinkt aantrekkelijk. Maar hoe werkt dit precies? Wat zijn de regels en voorwaarden om een woning zakelijk af te schrijven, en waar moet je op letten? In deze blog bespreken we de mogelijkheden en beperkingen van het zakelijk afschrijven van een woning.

wat betekent zakelijk afschrijven?

Afschrijven betekent dat je de kosten van een bedrijfsmiddel, zoals een gebouw of auto, over meerdere jaren verdeelt. Dit doe je omdat deze bedrijfsmiddelen waarde verliezen naarmate ze ouder worden. Door jaarlijks een bedrag af te schrijven, verlaag je de winst van je bedrijf en betaal je minder belasting. Dit maakt afschrijven een aantrekkelijk fiscaal voordeel voor ondernemers.

De vraag is echter of je een woning als bedrijfsmiddel kunt beschouwen en deze zakelijk kunt afschrijven. Het antwoord hierop is niet eenduidig en hangt af van het type woning en hoe je deze gebruikt.

zakelijk gebruik van de woning

Om een woning zakelijk te kunnen afschrijven, moet deze in eerste instantie een zakelijke functie hebben. Denk aan een pand dat volledig wordt gebruikt als kantoor of bedrijfspand. In dat geval kan het gebouw gezien worden als een zakelijk vermogen, en mag je de aankoopprijs over de jaren afschrijven.

Echter, als je een huis koopt waar je zowel woont als werkt, wordt het een stuk ingewikkelder. De Belastingdienst maakt een duidelijk onderscheid tussen privégebruik en zakelijk gebruik. Een woning die voor een deel privé wordt gebruikt, valt in principe onder het privévermogen. Het deel van de woning dat je voor zakelijke doeleinden gebruikt, kun je wel fiscaal opvoeren, maar afschrijven is doorgaans niet mogelijk voor het privégedeelte.

gemengd gebruik: de werkkamer thuis

Wanneer je vanuit huis werkt en een werkkamer hebt, kun je bepaalde kosten wel aftrekken, maar dit is geen afschrijving. De kosten van een werkkamer die exclusief voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt, zoals de inrichting, energie en onderhoudskosten, kun je deels aftrekken. De werkkamer moet wel aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals een zelfstandige ingang en eigen sanitaire voorzieningen, om in aanmerking te komen voor volledige aftrek.

Het huis zelf blijft echter privévermogen en kan daarom niet afgeschreven worden. In de praktijk betekent dit dat je als ondernemer dus alleen kosten kunt aftrekken die direct betrekking hebben op het zakelijke gebruik van de ruimte, maar niet het volledige huis als bedrijfsmiddel kunt zien.

verhuurd vastgoed als investering

Als ondernemer kun je ervoor kiezen om een huis te kopen voor verhuurdoeleinden. In dat geval fungeert het huis als investering, en kun je het pand op de balans van je bedrijf zetten. Je kunt dan jaarlijks afschrijven op de waarde van het pand, zolang het gezien wordt als bedrijfsmiddel. Dit is een vorm van vastgoedbelegging die fiscaal interessant kan zijn.

De afschrijving geldt alleen voor de aanschafwaarde van het gebouw zelf, niet voor de grond. Grond kan namelijk niet worden afgeschreven, omdat deze volgens de wet geen waarde verliest. De afschrijving vindt plaats over de economische levensduur van het pand, meestal tussen de 30 en 50 jaar. Let wel op dat de Belastingdienst regels hanteert voor de minimale waarde waar je op kunt afschrijven: je mag niet verder afschrijven dan de zogenoemde “bodemwaarde,” die in veel gevallen 100% van de WOZ-waarde van het pand bedraagt.

zakelijk een huis kopen voor personeel

Sommige bedrijven kopen huizen voor hun personeel, bijvoorbeeld wanneer ze werknemers van ver moeten huisvesten. In dat geval kan het pand als zakelijk bezit worden gezien, en kun je hierop afschrijven. Dit gebeurt vaak bij internationale bedrijven die werknemers tijdelijk moeten onderbrengen of bij werkgevers die woningen aanbieden als secundaire arbeidsvoorwaarde.

Ook hier geldt dat de woning als bedrijfsmiddel moet worden geregistreerd en dat de afschrijving alleen van toepassing is op de waarde van het gebouw en niet op de grond.

fiscale gevolgen en risico’s

Hoewel het aantrekkelijk lijkt om een huis zakelijk af te schrijven, moet je rekening houden met de fiscale regels en mogelijke risico’s. De Belastingdienst kijkt streng naar de manier waarop je een woning gebruikt. Als een pand voor privédoeleinden wordt ingezet maar toch als zakelijk wordt opgegeven, kun je te maken krijgen met fiscale correcties of zelfs boetes.

Daarnaast kan het zakelijk bezitten van een woning gevolgen hebben voor de belasting die je moet betalen bij verkoop van het pand. Als het pand tot je zakelijke vermogen behoort, wordt de winst bij verkoop gezien als bedrijfswinst en moet je hierover belasting betalen. Bij privévermogen is de verkoopwinst onbelast, tenzij je in box 3 vermogen hebt opgebouwd.